民泊業務のやり方を考える

2018.12.04

随分寒くなってきました。

なごやどもはじめての冬を迎えます。

私たちの最初の物件、「なごやど〜尾張・四間道〜」が民泊としてオープンして2ヶ月。

順調に推稼働は推移してきています。

が、当然といえば当然ですが、課題もいろいろ見えてきています。

2ヶ月民泊運営してきての課題

□集客について

案外困っていないです。
というのも、なごやどは意図的に相場よりも高めに価格設定しています。
これは秘密の理由があるのですが、一つの理由としては「稼働率」の問題があります。
民泊は180日ルールがあります。なごやど〜尾張・四間道〜も当然このルールの中でやっていますので、180日を超えないように、稼働率をコントロールしています。
本当は一番効率がいいのは、1月から6月までは民泊で100％稼働して、7月から12月まではマンスリーで稼働する、という形。
でもこれはマンスリーを本業としている私たちとしてはあり得ないと言わざるを得ません。
無理のないマンスリーと民泊のバランスというのは民泊30％・マンスリー50％の合計80％が現実的な目標値になるんだと思います。

□お客様とのコミュニケーションについて

基本的にAirbnbが集客の柱となっています。
Airbnbに関してはベースとしてすべてAirbnb上でコミュニケーションをすることを求められます。
電話であれば外でも携帯で話したりすればすぐ解決することも、WEBやアプリで対応しなければいけない。
これはパソコンだったら長文が打てますが、スマホだとキツイ。
なんせ、おじさんなんで。

□鍵渡しについて

この辺りは私たちのエゴかもしれませんが、鍵の受け渡しは直接手渡しするようにしています。（業法上も「対面」を求めてますしね。）
歴史的価値のある建物預かって運用している事を考えると、すっ飛ばして現地に鍵があるから勝手に入ってね、使い方はガイダンスを見てね、というスタンスは無責任だなと感じるからです。
結果として、お客様に時間を合わせていただかなくてはいけないため、その辺りの満足度は下がるのではないかというジレンマがあります。

□ブログ・SNSについて

始める前は「よーし、おじさん、毎日SNSにアップしちゃうぞー。」とか思っていました。
3ヶ月前の自分が目の前にいたら首が後ろに回るくらいぶん殴ってやろうと思います。
現状はうちの近くにいる野良猫がにゃーと鳴くくらいの頻度でしかアップできていません。
ブログについては「よし！書くぞ！」ってならないと書けないですし、そのためにわざわざパソコン立ち上げるのもダルいし。
結果、月1・2回になっています。

解決策

■お客様とのコミュニケーションについて

社内のスタッフを巻き込みました。
どうしてもAirbnb上でコミュニケーションしなければいけない（リスティングの写真でも電話番号が入っているものをアップするとリジェクトされますし）ので、私の拙い英語で対応するのも申し訳ないので、社内の英語対応チームの頼れるスタッフ達を巻き込みました。
本業の片手間でやってねと。ほんと、申し訳ない。（←本当は思ってない）
なので、私も外出先でもきちんと対応できるようにしようと思い、購入しました。iPad Pro。
これで外でも問い合わせが対応できます。（←対応するとは言っていない。）

■鍵渡しについて

これまでの私たちのお客様は本当にいいお客様が多くて事前にご連絡いただいた時間から大きく遅れたり早まったりすることはありませんでした。
現地に番号式の鍵を取り付けるなどが「効率」を考えたときにはいいんでしょうが、この物件に関しては「やらない」と覚悟を決めました。（解決になってない）

■ブログ・SNSについて

気合い。

まとめ

多分全国で民泊を始めた個人・法人たくさんいると思いますが、私達はとりあえずはスムーズにスタートできたと思います。
ここから先、他エリアでの展開を考えた時にはこれとは比にならない課題が出てくると思いますが他の民泊業者さんとも連携を取りながらしっかり民泊のイメージがあがるように質の良いサービスを提供していきたいと思います。